关于房地产企业土地增值税清算的思考
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摘要：土地增值税的清算关系到房地产企业经营成本的控制，并对各项目的顺利实施起到了关键作用。房地产企业完善土地增值税清算流程对其成本控制及效益增长具有重要意义，因此房地产企业应根据自身发展特点和未来发展要求建立可行清算模式。因此本文针对房地产企业当前需求以及未来市场环境变化，提出相应的土地增值税清算工作的完善途径，以期能够为房地产企业提供可行建议。
关键词：房地产企业;土地增值税清算;思考
随着市场竞争程度的加剧，优化税收筹划流程，有效控制税收支出成本对房地产企业实现稳定发展有重要意义。因此房地产企业亟需采取有效措施完善土地增值税环节，提升税务风险抵抗能力，增强房地产企业整体内部控制能力，实现可持续发展。同时，房地产企业如果缺乏完善的土地增值税清算管理系统，则将容易出现不必要的损失，产生较大的税收成本。土地增值税清算工作的完善有助于房地产企业在合理合法范围内节约税收成本，提升项目收益，从而促进房地产企业整体竞争实力的提升。
一、土地增值税清算概述及意义
房地产企业土地增值税清算工作是在相关法律法规规定下采用科学方法计算各项目所需缴纳增值税税额，在合法合规条件下合理规划土地增值税纳税时间、方法、途径等。
房地产企业通过土地增值税清算工作能够完善增值税专用发票管理，提升财务人员的税收管理效率，并有助于及时发现各项目财务管理活动中出现的问题以及财务风险，从而规范各项目的财务管理活动，促使各部门的税收筹划决策更加科学化合理化。土地增值税纳税筹划和清算理念在各项目部门中的灌输，可以使各项目的财务活动更加关注企业整体经营目标，最大限度地提高企业财务风险防控效率以保障各项目效益的顺利取得。另外，房地产企业土地增值税清算工作的优化还关系到我国调节土地供给和房价，对完善我国土地增值税相关法律法规、优化现有税收政策具有关键意义。
二、当前存在问题分析
房地产企业在土地增值税清算过程中存在收入不规范问题，纳税筹划流程不完善，导致收入金额不准确，缺乏规范的收入票据，影响最终清算的准确性。同时，房地产企业在各项成本费用扣除中存在随意扣除行为，虚构工程项目，把其他费用纳入住宅成本中，没有规范成本明细，导致最终清算时缺乏準确依据。房地产企业没有建立健全完善的土地增值税清算制度，从而容易在各税收清算环节发生混乱，使税收风险较易发生。房地产企业中专业人员未能全面分析当前企业在税收政策下的土地增值税纳税筹划目标及内容变化，缺乏对各项目税收情况的深入了解，从而使房地产企业的土地增值税清算流程存在漏洞，带给房地产企业较大损失。并且如果清算人员不能及时发现和处理各项目存在的土地增值税税收问题，则会容易导致房地产企业受到税务机关的调查，影响企业声誉。另外，房地产企业的财务管理机制不健全，造成土地增值税纳税筹划制度未能科学帮助房地产企业控制税收成本。同时在实施土地增值税纳税筹划和清算机制构建中未能涉及各层级、各项目部门人员，各层级人员对开展土地增值税纳税筹划管理的参与性和积极性不足。并且土地增值税纳税筹划和清算工作大多是财务部门和人员的工作，而财务部门没有完全掌握各项目土地增值税的变化，从而造成土地增值税纳税筹划体系对各项目部门进行税收风险和税务成本控制的指导意义不足。
三、优化策略探讨
（一）合理选择清算时机
房地产企业应做好土地增值税纳税筹划工作，选择最佳的清算时间，保证各项目土地增值税清算的效益最大化。房地产企业在进行土地增值税预征时，应根据不同的预征率合理选择清算时间点，严格控制税收成本。因此房地产企业应对各纳税税额进行科学比较，延缓税额较大的项目，通过自行申请清算的方式及时确认计算成本，避免企业现金流被税额长期占用。
（二）优化清算方式
房地产企业的土地增值税是根据四级累进税率进行清算，因此应密切关注税率变化，及时调整售价，实行经营收益的最大化。房地产企业应根据税收政策变化以及土地增值税清算要求选择科学、合理的清算方法，使其能够提升房地产企业整体税收管理体系的动态性和环境适应性。房地产企业应将科学清算方法合理运用到各项目中，全面提升清算效率。房地产企业应建立健全相关规制制度，通过制度有效约束各部门财务人员的土地增值税清算行为。
（三）加强发票管理
房地产企业进行土地增值税清算需要规范增值税专用发票处理流程，因此企业应制定严格的发票管理制度，避免因财务人员的不规范发票使用和管理行为而造成的企业损失。房地产企业应重视对发票管理制度的建立健全，通过实施对发票使用和管理流程的全面监督，及时发现在发票管理等过程中的问题，从而采取有效措施及时概述发票管理流程，保障房地产企业相关利益。房地产企业应形成科学合理的供应商信誉评级体系，减少由于供应商资质不足而影响房地产企业发票取得的规范性和有效性，通过健全的发票管理体系提升各项目财务人员在发票取得、管理等流程中的效率。
（四）提高财务人员的专业能力
房地产企业的土地增值税清算人员应对各项目进行充分的了解，掌握各项目的土地增值税税收情况。房地产财务人员应不断学习相关税收政策，提升实际操作能力，加强与税务机关的交流，帮助企业了解哪些项目可进行土地增值税抵扣，避免企业多缴纳税额。在新常态经济发展背景下，房地产企业应树立新的土地增值税税收筹划与清算思想，构建科学的管理模式。房地产企业应摒弃传统、落后的土地增值税税收筹划理念和方法，要通过在各部门、各层级人员中先进税收思想的培养，提升整体土地增值税清算模式对日益激烈的市场竞争环境的适应能力。同时，房地产企业应加强各部门人员对科学土地增值税税收筹划与清算方法的掌握，使各部门人员都能在实际工作中自觉降低企业成本。房地产企业在进行专业人员引进时应注重考查其对土地增值税纳税筹划与清算思想和方法的掌握，不断扩大企业人才队伍，使房地产企业能够高效应对出现的各类土地增值税清算问题。
（五）完善财务管理体系
房地产企业为实现有效的土地增值税纳税筹划和清算，应针对自身财务管理问题，优化财务管理制度。房地产企业应根据土地增值税清算的要求构建全面的信息系统，使各项目的土地增值税清算的相关信息更加真实有效。房地产企业通过统一税收信息平台的建立不仅能够对外部税收政策和内部税收变化及时分析，还能实现对各项目经营管理活动的及时控制。房地产企业构建适合自身的完善财务管理体系有助于提升会计核算的准确性，实行税收成本的有效控制。另外，房地产企业应根据税收政策变化优化内部组织制度和机构设置，形成适合土地增值税清算工作开展的治理体系。房地产企业通过完善财务管理制度，从而形成各项税收成本的全面控制体系，充分利用税收筹划和清算减少项目运营成本，提升企业整体的经营效益。
四、结语
综上所述，房地产企业土地增值税清算工作关系到各项目成本的控制以及项目效益的取得，对企业在日益激烈的市场环境中建立竞争优势具有重要作用。房地产企业应不断选择合理的清算时机和清算方式，完善发票管理流程，加强专业人员配备，为企业合理合法控制税收成本建立前提条件。
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