当前房地产开发贷款业务的主要风险及其防范

来源:用户上传      作者: 薛涛

　　摘要：根据多年工作经验，本文对房地产市场风险的国际教训进行阐述，同时，针对商业银行房地产开发贷款业务存在的主要风险进行分析，并提出了具体的防范风险的措施。
　　关键词：房地产；贷款；风险
　　中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
　　一、房地产市场风险的国际教训
　　国际上很多国家和地区都经历过房地产市场的周期性剧烈波动，甚至房地产泡沫的破裂。近几年，多数发达国家和一些发展中国家，房地产价格持续上升后，已明显进入下行阶段。本文通过对日本上世纪90年代发生的房地产泡沫危机、香港在亚洲金融危机后发生的房地产泡沫危机、美国2007年以来发生的次贷危机事件和国际房地产市场发展中的典型危机或问题进行深层次、多角度分析，总结出一些具有警示价值的观点。
　　第一，房地产业往往是一国（或地区）经济增长的重要推动力或支柱产业。房地产业的发展与整体经济的增长密切相关。在经济处于周期的上行阶段时，房地产业也会出现持续的增长，但是，在经济处于周期的下行阶段时，房地产业的投资与消费会出现相对较大幅度的回落。如果房地产市场已经出现泡沫，一旦泡沫在某种因素作用下破裂，房地产价格的下降在时间上会领先于经济增长的回落，在速度上会比整体经济下降得更快，对消费者信心的打击和对经济增长的冲击也高于其他行业。
　　第二，房地产业是最典型的资金密集型行业。金融支持了房地产的发展；房地产业的发展为金融的发展和创新提供了广阔的空间。但是，房地产业的发展，也决定了金融业的冷暖安危。如果银行放松贷款标准，过度发放个人按揭贷款和房地产企业开发贷款，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫。泡沫的破裂，首先危及的是银行的贷款安全乃至金融安全，从而影响经济稳定、社会稳定乃至政治稳定。
　　第三，住房问题不仅是经济问题，更是社会问题。解决低收入家庭的住房问题，是政府所追求的公共目标之一。银行等金融机构，在解决低收入家庭住房方面发挥积极的作用。但是，如果把“有房住”片面地理解为“有房产”，默许或鼓励银行对低收入家庭提供大量贷款购置房产，就会引发新的风险。市场是多变的，当个人收入下降，或者经济运行进入加息阶段时，还贷负担就变得越来越重，潜在的风险就演变成了现实的危机。
　　第四，过度的金融创新加剧了房地产信贷的隐蔽性。如果商业银行、投资银行、机构投资者、会计审计机构和评级机构缺乏前瞻性，信息披露不完善，就会掩盖或低估房地产金融的风险，使风险更具有隐蔽性。
　　第五，国际流动性资本对各国尤其是市场开放程度较高的国家的房地产市场影响程度日益提高。在国际经济一体化的发展进程中，随着国际流动性过剩资本跨境流动规模的增大，境外资本对本国资产市场的影响越来越大，尤其是那些经济持续增长，本币处于升值阶段的国家和地区，更是短期国际游资在资本市场、房地产市场套利的主要对象。
　　二、商业银行房地产开发贷款业务存在的主要风险
　　（一）项目楼盘达到预（销）售条件后，未能及时办理在建工程抵押，不利于银行控制商品房销售款回流。开发企业在申请贷款时，项目一般处在开发阶段，尚不具备办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式。但随着项目开发进度，待项目楼盘达到预（销）售条件，房产部门下发“商品房预（销）售许可证”后，房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过程中就进行预售。此时如果银行不能及时将项目土地抵押及时转为在建工程抵押，就很难控制商品房销售款的回流。
　　（二）房地产项目资金账户封闭管理措施不到位，资金存在被挪用风险。房地产金融市场存在严重的信息不对称，开发商可以在不同银行申请贷款，楼盘销售回笼资金很可能会分流到各家银行，加之有的开发商往往会同时进行若干个楼盘项目的开发，资金往来渠道复杂，银行对其资金很难实施有效的控制和全面监控。在实践中，有的经办行只是监管本行发放的开发贷款的支用情况，未对项目的整个资金进行封闭管理，无法有效控制项目资金用途，无法了解项目真实的资金运作情况，一旦开发商故意采取欺瞒手段，转移资金逃避还款责任，银行贷款将面临较大的资金损失风险。
　　（三）法律规定工程承包商享有工程价款优先受偿权，不利于债权人行使抵押权，存在一定的法律风险。按照规定，在建工程承包人的工程价款优先权作为法定的优先权优先于当事人约定设立的银行在建工程抵押权，实践中经常导致银行的抵押权处于有名无实的境地，甚至有些开发企业还与承包人串通虚构工程款损害银行的利益。
　　三、防范房地产开发贷款业务风险的措施建议
　　（一）加强分析监测，提高风险识别能力。要加强对国家宏观调控政策和房地产行业的前瞻性研究，密切关注房地产市场的变化趋势，准确把握风险点。根据各地的投资和信用环境、市场销售情况等情况，分门别类制定积极支持、维系关系、果断退出等营销策略。同时，切实把握贷款企业的销售情况并准确判断企业的资金运行能力和资金链风险的识别能力，防范企业资金链突然断裂对银行形成风险冲击。
　　（二）实行封闭管理，保障资金安全。本着“上下游联动”、“前后台配合”的原则进行房地产开发贷款封闭运行管理。把房开贷款的营销与个人住房贷款的跟进联系起来，并严格遵循上下衔接、合理配套、整体经营的管理原则。对于没有签署个人住房贷款合作承诺协议的楼盘，不得投入房地产开发贷款。贷款发放后，前台的客户经理与后台的会计人员要加强配合，共同完成对房地产开发贷款的封闭管理。
　　（三）严格准入标准，降低违约风险。加大区域结构、客户结构调整力度，对于新增房地产开发贷款，严格客户和项目准入标准，使有限的贷款资源投向经济较发达，市场发育比较成熟的重点区域和信用等级在A级以上、信誉好、资质等级高、综合实力强的优质开发企业。同时，谨防贷款向单一企业或单一集团客户的过度集中。
　　（四）做好项目财务分析和抵押担保措施的落实。认真分析核实贷款企业和开发项目的财务状况。重点分析贷款项目资本金情况，确保资本金比例符合银监会和总行的要求。同时，落实可靠的抵押担保措施，使抵押物真实、合法有效并能全额覆盖信贷资产。
　　（五）进一步完善房地产开发贷款集中经营管理体制。要抓紧理顺经营管理流程，集中专业客户经理和信贷经理实现房地产开发贷款的专业化经营。要提高从业人员业务素质，加大考核和监督力度，提高与客户谈判时的议价能力。在严控风险的前提下，切实提高房地产开发贷款业务对银行效益的贡献度。
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