浅谈房地产会计核算中存在的问题及对策
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作者: 储华林
摘要：在房地产开发项目中，会计核算应该凸显出成本管理的作用，本文简单分析了房地产会计核算存在的问题，提出了相应的对策。
关键词：房地产；会计核算；成本管理；账户处理
房地产开发项目周期长，投资大，具有一定复杂性，房地产开发项目的会计核算在一定意义上也是房地产企业在房地产开发运营过程中所发生的支出和费用的成本核算及成本核算的控制。所以，做好房地产的会计核算在一定意义上也是降低房地产成本，提高房地产效益的一个手段。我国目前房地产的会计核算发展还不够完善，为了降低成本、合理控制各项开支，必须要严格控制开支，有效降低。
一、房地产会计核算中存在的问题
房地产开发项目成本主要包括以下部分，首先是土地、土建、设备费用，这一部分是房地产开发的主体部分，土地费用是其中最为主要的支出费用。所以，房地产开发项目中，土地费用是最为主要的支出。是评价项目可行性的最主要的因素。
然后是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。这些零散的费用还包括各种收费项目的保证金等等。
再次是融资成本，融资成本是会计核算中至关重要的一块，对于房地产企业来说，做好融资成本的管理，是会计核算中一个关键步骤。这是由于房地产的建设周期很长，投资数额巨大，风险相对较高，所以解决房地产企业融资问题就是解决房地产企业发展问题的一个关键所在，目前房地产企业融资一般要依靠银行贷款来解决。这种方式就会导致企业存在较高的风险，如果能够做好这一部分的会计核算，那么能够实现正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
最后是在工程中的建筑安装工程成本，指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的列入开发项目工程施工预算内的各项费用。该项成本是房地产开发项目中的主要部分，会计核算最为繁琐的一部分就是建安成本，如果能够做好这一部分的会计核算工作，就能够有效降低成本而且降低赋税，提高企业的运行效率。
但是目前房地产会计核算还存在着一些问题，这些问题主要表现在成本核算和所得税上，目前大多数房地产公司都采取加大成本的方法，即分配利润时借：开发成本、贷：银行存款(分房时贷记开发产品)。这种核算无须另设科目，简单易行，但混淆了开发成本的概念，不利于房地产开发成本的比较与分析，且不能从报表上一目了然地反映对其他单位的分利情况。
同时，土地增值税的管理也存在问题，一些房地产企业在实际核算时，简单套用财政部发布的《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》，在销售一个项目的部分房地产时，根据一定的会计资料估计应交纳的土地增值税，并在“应交税金”帐做出记录。在项目全部销售完成时或原来基于估计的情况发生变化时，可能需要对先前记录的“应交税费”账户进行调整，如需要冲回原有账面记录的应交土地增值税。这种做法，一方面企业在没有相关外部法律文件的许可下自行调整应交税费账户不符合一般通行的做法，另一方面不利于税务机关的税收征管工作。
二、采取的相应对策
在进行会计核算的过程中，要做好土建成本核算，融资成本核算，建安成本核算以及各项所得税的成本核算。
要加强各种制度的落实与执行，设置专门人员进行核算管理，把会计核算和账户管理相结合起来，加大成本运营的力度，做好成本预测，成本决策、成本预算和成本控制等等，使成本核算和管理有机结合，形成算为管用、算管结合的有效机制。要明确各项开支的范围，依据现行的规定制度，开发产品成本属一级科目，应根据经营特点和管理，确定成本项目，进行明细核算。要准确划分各种成本的界限，对于比如建筑安装工程费用的直接费用，要做到随着经营活动的进行，分期持续投入，对于融资成本费用的核算，要采用有效地措施，尽量减少融资过程中的各种费用和利息，并且拓展融资途径。对于土建等费用，要做到根据国家的规定加强经营管理。
要建立全过程的会计核算新模式，把成本管理融入到会计核算之中，充分做好税务筹划，将会计核算贯穿于房地产企业项目开发的全过程。用以指导企业以科学、合理、有效的成本管理手段，控制和节省运营成本及费用，腾出利润空间，以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
三、结论
房地产会计核算作为控制房地产开发项目的运行成本和合理处理企业账户的有效途径。在进行房地产会计核算的过程中，一定要针对当前所在的问题，采取有效的措施。
参考文献：
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[2]潘恒昌，鞠鸿志，浅议房地产开发企业的收入确认[J]；北京机械工业学院学报，2004(04).
[3]纪建刚：关于房地产开发企业收入确认与相关税收问题探讨[J]，中国总会计师；2004(11).
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