以房屋租赁为例浅谈合法避税

来源:用户上传      作者: 肖艺霜

　　［摘 要］合法避税又称纳税筹划，是指在尊重税法、依法纳税的前提下，纳税人为维护自己的权益采取适当的手段对纳税义务的规避，减少税务上的支出。合理避税并不是逃税漏税，它是一种正常合法的活动；合理避税也不仅仅是财务部门的事，还需要销售和管理等各个部门的合作，从合同签订、款项收付等各个方面入手。
　　［关键词］房屋租赁 合法避税
　　
　　避税是企业在遵守税法、依法纳税的前提下，以对法律和税收的详尽研究为基础，对现有税法规定的不同税率、不同纳税方式的灵活利用，使企业创造的利润有更多的部分合法留归企业，最大限度地实现企业价值最大化。
　　企业常用的避税方法主要有：
　　1.定价转移
　　转移定价法是企业避税的基本方法之一，是指在经济活动中有关联的企业双方为了分摊利润或转移利润而在产品交换和买卖过程中，没有按照市场公平价格交易，而是根据企业间的共同利益而进行产品定价的方法。采用这种定价方法产品的转让价格可以高于或低于市场公平价格，以达到少纳税或不纳税的目的。
　　2.虚设机构
　　虚设机构是指总部设在某国的国际投资者在“避税地”设置一个子公司，然后把其总公司制造的直接推销给另一国的货物，在根本未经过“避税地”子公司中转移情况下，制造出一种经过子公司中转销售的假象，从而把母公司的所得转移到子公司的账上，达到避税目的。
　　3.进入特殊行业
　　比如某些行业免缴营业税：托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的养育服务，婚姻介绍、殡葬服务，免缴营业税。
　　4.成本费用避税
　　成本费用避税法是通过对企业成本费用项目的组合与核算，使其达到一个最佳值，以实现少纳税或不纳税的避税方法。采用成本费用避税法的前提，是在政府税法、财务会计制度及财务规定的范围内，运用成本费用值的最佳组合来实现最大限度地抵销利润，扩大成本计算。可见，在合法范围内运用一些技巧，是成本费用避税法的基本特征企业生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入成本。
　　5.资产租赁
　　租赁是指出租人以收取租金为条件，在契约或合同规定的期限内，将资产租借给承租人使用的一种经济行为。从承租人来说，租赁可以避免企业购买机器设备的负担和免遭设备陈旧过时的风险，由于租金从税前利润中扣减，可冲减利润而达到避税。
　　下面以房屋出租收入为例说明转移定价方式合理避税原理和效果：
　　 现行税法对房屋出租收取的税种及税率如下：营业税5%，城市建设维护税为营业税的1%-7%，教育费附加为营业税的3%，印花税1‰，房产税12%，总税负为租金的17.6%（城市建设维护税按7%计算），税负较重，但如果合理筹划可节税及增加企业净利润。
　　例：某市区房地产企业建有一商业项目，建筑面积20万平米，公司决策这个项目一半出售，以收回投资，另一半出租，待房价上涨后再行出售，租金定价是600元/平米/年，年租金收入为6000万元，如果不做纳税筹划，每年应纳税额和净利润如下：
　　营业税＝6000万元×5%＝300万元
　　城建税及教育费附加＝300万元×10%＝30万元
　　印花税＝6000万元×1‰＝6万元
　　房产税＝6000万元×12%＝720万元
　　出租收入应纳税合计为1056万元，假设无其他成本费用，则公司每年出租业务营业利润为4944万元，应交企业所得税1236万元，这部分业务的净利润为3708万元
　　税收筹划情况下的每年应纳税额和净利润如下：
　　房地产公司下设物业公司，物业公司以收取物业费或设施使用费等费用名义收取费用，这部分收入是不需要交纳12%的房产税和1‰的印花税的，故如果跟租户协商，租金和物业费总数不变的情况下提高物业费和设施使用费的标准，就可以节省一部分税金负担，具体如下：
　　房地产公司按300元/平米/年收取房屋租金，物业公司按300元/平米/年收取物业费及设施使用费，总体商户承担的成本600元/平米/年没有变，但对于房地产公司来说利润就不一样了：
　　1.房地产公司：
　　年收入3000万元，
　　营业税金及附加＝3000万元×5.5%＝165万元
　　房产税＝3000万元×12%＝360万元
　　印花税＝3000万元×1‰＝3万元
　　营业利润＝3000-165-360-3＝2472万元（假设不考虑其他成本费用）
　　所得税＝2472×25%＝618万元
　　净利润＝2472-618＝1854万元
　　2.物业公司：
　　年收入3000万元，
　　营业税金及附加＝3000万元×5.5%＝165万元，
　　营业利润＝3000-165＝2835万元（假设不考虑其他成本费用）
　　所得税＝2835×25%＝708.75万元
　　净利润＝2835-708.75＝2126.25万元
　　两个公司总体净利润为3980.25万元，比税收筹划前净利润3708万元增加272.25万元。
　　以上只用了一种避税方法，就为企业增加了272.25万元的净利润，如果综合利用避税方法，如合理计算成本费用，以达到规避企业所得税的目的，这样避税效果更加显著。而怎么综合利用各种避税方法以达到最佳的合法避税效果，就要根据不同企业的不同业务性质和自身条件
　　我们还要强调避税的“合法性”和“成本效益”原则。只有合法避税，并且避税成本小于避税收益，避税工作才有实际意义。
　　
　　参考文献：
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　　[2]李玉星.浅析税收筹划与避税[J].中国市场,2010,(19).
　　[3]张薇薇,杜红.试论合理避税筹划[J].黑龙江科技信息,2010,(20).
　　[4]张永良.关于企业节税、避税的几点探讨[J].中小企业管理与科技(下旬刊),2010,(06).

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