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基于新会计准则的房地产企业纳税筹划研究

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  [摘 要]本文主要针对基于新会计准则的房地产企业纳税筹划展开深入研究,先详细闡述了基于新会计准则对房地产企业纳税筹划的影响,然后通过相关借款利息的纳税筹划、企业所得税的纳税筹划、利用土地增值税的纳税筹划等,详细研究了基于新会计准则的房地产企业的纳税筹划问题,最后提出了几点可行的建议,包括加强纳税筹划风险的防范和控制、加强与税务机构部门之间的交流、调节房地产价格以及合理化控制应收账款余额等,不断提高房地产企业纳税筹划水平。
  [关键词]新会计准则;房地产企业;纳税筹划
  [中图分类号]F812.42 [文献标识码]A
  在我国税收制度不断完善过程中,极大地促进了新会计准则的实施,这对房地产企业纳税筹划产生了极其深远的影响,已经成为了房地产企业内部共同关注的话题之一。基于新会计准则视角,加强房地产企业纳税筹划,可以对企业缴税压力进行合理化控制,不断提高房地产企业的经济效益和社会效益。从而为房地产企业提供更为广阔的发展空间。
  1 新会计准则对税收筹划的影响分析
  首先,结合存货计价方式的规定可以看出,在企业会计准则中,要将以往存货发出计价方式取消掉,采用先进先出、加权平均法的应用,在此变化以后,会导致房地产企业毛利的波动较为显著。同时,在通货膨胀发展的影响下,以往计价方式很难对相应的税收进行抵扣,但是针对计价方式的改变,如果房地产企业不及时应对,极容易导致企业税负的增加。一般来说,由于房地产去也具有较长的建设周期,如果直接运用后进后出计价方式,将会严重影响到房地产的当期损益和利润等。
  其次,针对投资性房地产和固定资产计量的规定。在新会计准则中,如果将公允价值的计量方式应用在投资性房地产之中,很难促进计提折旧和摊销策略的实施,并导致企业税负的增加。在企业固定资产计量方面,新会计准则出台的相关规定,也对房地产企业的涉税情况造成了极大的影响。此外,也会对房地产的损益计算造成影响,通过针对投资性房地产的相关会计处理,新会计准则也存在着较多的限制性因素,从而严重影响到房地产企业纳税额度的计算。
  2 基于新会计准则的房地产企业纳税筹划研究
  2.1 相关借款利息的纳税筹划
  现阶段,诸多房地产经营企业的开发资金,与金融企业的借贷有着紧密的联系,其特点主要包括较大的资金量、较多的利息费用等,所以要加强利息扣除方式的应用,从而加强借款利息的税收筹划。首先,在房地产开发完工之前,可以将相应的借款利息,纳入到开发成本之中。尤其对于房地产开发经营的企业来说,要将取得土地使用权所支付的金额,与房地产开发成本相加起来,然后加计20%的扣除,不断增加扣除项目,有效控制增值额,在税基和税率方面,不断控制税负,确保净收益的稳步提升。其次,在房地产开发完工以后,对于所产生的利息费用支出,如果能够按照转让房地产项目计算和分摊,可以允许进行扣除。
  2.2 企业所得税的纳税筹划
  迟延纳税的筹划,主要是指企业延长完工时间,进而将纳税时间延长开来,将企业资金压力降至最低,结合货币时间价值,可以为获取良好的税收筹划效果奠定坚实的基础。结合相关法律法规,房地产开发企业的经营业务,必须要满足相应的条件才能被视为已经完工,如果无法满足,要按照毛利率方式,以此来对企业所得税进行预缴。由于所规定的计税毛利率比较低,在扣除完营业税和附加后,无法获得所得可预缴所得税。所以企业要对完工条件进行深入分析,将完工时间进行拓展,争取实现合法延迟纳税目标,对税法规定的税前扣除项目进行高效利用。对于税法规定的可以税前扣除的费用,比如财产保险、失业保险等,要做到足额购买,确保税前扣除成本的增加,将企业所得税保持在合理范围内。
  2.3 利用土地增值税的纳税筹划
  针对土地增值税的征税范围,必须要进行准确界定。在明确土地增值税征税范围的标准以后,税法对是否属于土地增值税征税范围进行了判定,房地产企业要以此来开展税收筹划工作。在税法中,针对房地产的代建房行为是否征税,做出了明确规定,其中,对于房地产的代建行为来说,主要是指房地产开发企业代客户,进而开发房地产,在开发完成以后,房地产企业要向客户收取代建收入。房地产开发企业虽然取得了收入,但是并没有动摇房地产权属的转移问题,其收入的性质没有发现变化,所以不叫做土地增值税的征税范围。因此房地产企业在开发的前期阶段中,要实施定向开发,将税负保持在合理范围内,避免在开发以后,进而销售缴纳土地增值税。
  此外,结合税法相关规定,如果双方分别出地、资金,然后由双方共同建房,在建成以后,如果按照比例进行分房自用,可以暂免征收土地增值税。同时,如果在建成以后转让,要征收土地增值税。鉴于此,房地产开发企业要进行借鉴,从而更好地开展税收筹划。
  3 基于新会计准则的房地产纳税筹划的建议
  3.1 加强纳税筹划风险的防范和控制
  对于纳税筹划风险来说,主要是指房地产企业在纳税筹划过程中,在各种因素的影响下,很难保证纳税筹划取得成功。一般来说,纳税筹划风险主要来自于不依法纳税的风险、相关税收优惠政策的执行力度不足、税收筹划成本不顺应纳税筹划结果、计划税务导致纳税筹划失效等方面,使企业很难实现依法纳税,不仅会受到税务部门的惩罚,也会严重影响到企业的健康发展。
  对于纳税筹划产生的风险,房地产企业要加强税收政策学习,将纳税筹划风险意识提升上来,保证纳税筹划人员较高的素质,并且协调处理好税企关系,其中,在提高纳税筹划人员素质过程中,要求纳税筹划人员要精通会计、税务以及财务等知识,所以纳税筹划人员要加强专业知识的学习,将专业水平提升上来,从而将专业知识灵活运用到纳税筹划过程中。对于企业管理人员来说,要予以高度的重视,既要注重制度建设,也要引导企业全体人员在思想意识上予以高度重视,创造良好的纳税筹划发展氛围。   3.2 加强与税务机构部门之间的交流
  在新会计准则中,尚未严格规定具体的纳税行为,再加上税法自身的影响,一定程度上加大了房地产企业税收筹划工作的难度性。基于此,在税收筹划过程中,对于房地产企业来说,必须要与税务机构部门之间保持密切的交流和沟通,促进一些新型业务的开展。同时,还要积极获取相关税收政策的信息,将政策的变动影响程度降至最低。此外,房地产企业结合会计基础工作,还要不断提高规范性管理水平,房地产企业税收筹划要树立高度的依法纳税意识,合理设计财务会计报表和账册等,给予税收筹划工作一定的保障。
  3.2.1 调节房地产价格
  一般来说,在售价较高的情况下,也会增大企业的税收压力,现阶段,在市场环境的影响下,房地产企业必须要合理制定售价,对成本进行有效控制,不断提高销售量。加强销售价格的控制,可以满足税负节约,并避免企业利润出现降低。其中,针对免税临界点问题,结合现行税法规定,要想满足免税资格要求,其销售额要控制在扣除销售税金和附加外的扣除项目金额以下。
  3.2.2 合理化控制应收账款余额
  在控制税收过程中,必须要加大应收账款余额的控制力度,避免销售人员在销售中出现盲目性行为。房地产企业要集中整合销售责任和货款回收,对于各单销售业务来说,必须要确保手续的齐全性,将工作人员的职责进行明确化。而且在新会计准则的影响下,房地产企业还要进一步规范考核流程,针对各名业务人员的销售业务,必须要具备规范性的流程,将业务员自身的责任落实到位,更好地整合回款和销售,在业务员的考核指标中,要将应收账款的回收体现出来,进而满足货款回收要求,将销售风险保持在合理范围内,并缓解税收的经营压力,不断提高纳税筹划的科学化水平。
  4 结语
  总之,在新会计准则实施过程中,对房地产企业的税收筹划工作产生了极大的影响,可以将房地产企业成本降至最低,确保房地产企业纳税筹划水平的稳步提升,取得良好的实施效果,更好地顺应新会计准则的发展趋势。
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