房地产开发企业纳税筹划研究
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作者: 王 珍
【摘要】 对房地产开发企业涉及的主要税种--土地增值税进行研究,并结合实务操作案例说明筹划的效果。
【关键词】 房地产开发企业;纳税筹划;研究
一、房地产开发企业纳税筹划的必要性
过去几年,房地产投资的增长速度己经远远地超过了全社会固定资产投资的平均增长速度,处于高速发展阶段的房地产开发业竞争也日益激烈,竞争的结果就是行业利润呈现下降趋势,这就给对房地产企业进行有针对性的纳税筹划带来了空间。目前,我国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按营业税的1%～7%交纳城市维护建设税,按营业额的0.3‰交纳印花税,按利润总额的25%交纳企业所得税,土地增值税的税率是30～60%不等,按交易额的3～5%代扣代缴契税,按房产余值的1.2%交纳房产税,还有诸如耕地占用税,车船使用税,个人所得税等。
二、房地产开发企业税收筹划方案研究
将从各种可以进行税收筹划的方法中归纳出几种较为有代表性,并重点针对纳税筹划空间最大的土地增值税的筹划方法进行讨论分析。
方法一:利用降价进行税收筹划。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。在累进税制下,收入的增长预示着相同条件下增值额的增长,土地增值税的税率为30%～60%,共设四个级次,增值额越大,其适用的税率也就越高,相应的应纳税额也就会增大,此时,利用关联企业之间的交易合理、合法地分散收入,便是合理避税的有效途径之一。例如杭州某房地产开发企业,以8000元/平方米的平均价格出售商品房8000平方米,取得商品房销售收入为6400万元,扣除项目金额4000万元。若不进行税收筹划,其应纳税如下:应纳营业税及附加=6400×5.5%=352(万元),应纳土地增值税=(收入额6400-扣除项目金额4000)*适用税率40%-扣除项目金额4000×速算扣除系数5%=760(万元),合计应纳税额=352+760=1112(万元)。
若进行税收筹划,其思路可以是:先将商品房以较低的价格(如6000元/平方米)卖给关联方企业,取得销售收入4800万元,关联方企业再以8000元/平方米的价格对外销售,取得销售收入6400万元。通过此种方法,该房地产公司应纳税如下:应纳营业税及附加=4800×5.5%=264(万元),应纳土地增值税=(收入额4800-扣除项目金额4000)×适用税率30%=240(万元),该房地产公司合计应纳税款=264+240=504(万元);其关联方企业应纳税如下:应纳营业税及附加=(6400-4800)×5.5%=88(万元),应纳土地增值税=(收入额6400-扣除项目金额4800)×适用税率30%=480(万元),其关联方企业合计应纳税款=88+480=568(万元)。综上,两公司合计节税=1112-352-720=40(万元)。
方法二:利用拆分法进行税收筹划。房地产开发公司出租房屋要交营业税、房产税、所得税、城建税和教育附加等多种税费,实际税费是较重,为了减轻税负我们可以想办法把收取的租金拆分开,即把收取的租金一分为二,一部分作为租金收入,另一部分作为物业管理收入。由于将租金的一部分划入了物业管理费,物业管理费的税费不及出租房屋的租金高,达到节税的目的。
例如某房地产开发公司,07年商品房销售营业收入为17000万元,各项代收款项为3000万元,手续费收入为150万元,营业税税率为5%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加征收率为3%。若不进行税收筹划,该房地产公司应纳税款如下:应纳营业税税额=(17000+3000+150)×5%=1000(万元),应纳城市维护建设税及教育费附加=1000×(7%+3%)=100(万元),应纳税费合计=1000+100=1100(万元)。若进行税收筹划,将各种代收款项转为由该房地产公司成立的物业公司来征收,只针对代理业务中的手续费征收营业税,则房地产开发公司应纳营业税=17000×5%=850(万元),房地产开发公司应纳城市维护建设税及教育费附加=850×(7%+3%)=85(万元),房地产开发公司应纳税费合计=850+85=935(万元);物业公司应纳营业税=150×5%=7.5(万元),物业公司应纳城市维护建设税及教育费附加=7.5×(7%+3%)=0.75(万元),物业公司应纳税费合计=7.5+0.75=8.25(万元),应纳税费合计=935+8.25=943.25(万元)。综上,两公司共节税1100-943.25=156.75(万元)。
方法三:利用分散收入进行纳税筹划。分散收入就是指将可分开单独处理的部分从整个房地产中分离,具体做法是,当住房初步完工但没有安装设备以及装修时,便可和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买者签订设备安装以及装修合同,则房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税即可,第二份合同注明的金额则因只属于营业税征税范围,故不再缴土地增值税,这样就使得应纳税额减少,达到节税的目的。
参考文献
[1]兰峰.房地产开发与经营[M].北京:中国建筑工业出版社,2008
[2]韩东平,董本信.纳税筹划理论与实务[M].北京:科学出版社,2008
[3]中国注册会计师协会.税法[M].北京:中国财政经济出版社,2008:223～232
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